Продажа государственного имущества за одну базовую величину. Преимущества и сложности
Ни для кого не секрет, что в целях вовлечения неиспользуемого государственного имущества в хозяйственный оборот и привлечения покупателей к приобретению таких объектов разработана и успешно применяется на практике такая норма законодательства, которая предусматривает продажу недвижимого имущества на аукционе с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине.
Ирина Шкирандо – начальник сектора по использованию государственного имущества комитета госимущества Витебского облисполкома
Надо отметить, что у данного вида сделок есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, данный способ реализации невостребованных в хозяйственной деятельности государственных юридических лиц объектов недвижимости привлекателен невысокой стоимостью предмета продажи. С другой, значительное количество таких объектов расположено в удаленных сельских населенных пунктах и не всегда находится в удовлетворительном состоянии, а следовательно, требуют вложений. Кроме того, право, данное законодателем, продавать государственное имущество по фактическому состоянию потребует от покупателей определенных усилий и по оформлению правоустанавливающих документов на приобретенное недвижимое имущество.
При совершении указанного вида сделок дальнейшие события развиваются по двум сценариям.
При благоприятном завершении сделки, которое наступает, когда покупатели осознанно идут на приобретение капитальных строений за одну базовую величину, имущество находит своего хозяина и получает новую жизнь. Ряд объектов преображается, на площадях, иногда простоявших не один год, создаются рабочие места, открывается производство, ведется иная деятельность. Так, на сегодняшний день на контроле находится 157 договоров купли-продажи, где обязательным условием является использование приобретенного имущества в деятельности, по 28 таким договорам в 2024 году горрайисполкомами приняты решения о полном выполнении условий, 19 договоров расторгнуты по причине невыполнения покупателем взятых на себя обязательств (9 по решению суда).
Вторым по востребованности является такое условие продажи как перевод в жилое помещение. Посредством совершения данного вида сделок решается не менее важный жилищный вопрос. На сегодняшний день на контроле находится 39 договоров купли-продажи, обязательным условием которых является перевод в жилое помещение. По 25 таким договорам в 2024 году райисполкомами приняты решения о полном выполнении условий и только 6 договоров расторгнуты по причине невыполнения покупателем взятых на себя обязательств (2 по решению суда).
К сожалению, имеет место и другой исход событий, когда покупатели приобретают неиспользуемое имущество только по причине его невысокой стоимости, не имея ни реальных планов по его дальнейшему использованию, ни достаточных средств для проведения ремонтных работ, организации на его площадях хозяйственной деятельности, перевода в жилое помещение.
Кроме того, покупатели не придают должного значения тому, что за неисполнение договорных обязательств предусмотрены штрафные санкции в виде уплаты разницы между оценочной стоимостью приобретенного на возмездной основе имущества, действующей на дату принятия решения о его отчуждении, увеличенной с учетом индекса цен производителей промышленной продукции производственно-технического назначения, и ценой приобретения этого имущества. Договор купли-продажи при этом расторгается, а имущество подлежит возврату в государственную собственность, в том числе с учетом выполненных покупателем (приобретателем) неотделимых улучшений без возмещения стоимости затрат на них. И надо отметить, что сумма штрафных санкций, как правило, весьма значительная (измеряется в тысячах, а то и десятках тысяч рублей).
Еще одна особенность данной категории сделок – обязанность продавцов имущества и органов управления, в подчинении (в системе) которых находятся продавцы имущества, осуществлять контроль за ходом выполнения покупателями взятых на себя обязательств.
Данный вопрос находится и на постоянном контроле комитета. Особое внимание уделяется объектам, покупатели которых не приступают к мероприятиям по вовлечению в хозяйственный оборот непосредственно после завершения оформления правоустанавливающих документов (регистрации договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество).
С целью осуществления контроля в данном направлении комитетом поручено горрайисполкомам обеспечить ежеквартальное обследование проданных с условиями капитальных строений и, в случае необходимости, проводить работу по понуждению покупателей к выполнению обязательств либо предлагать рассмотреть вопрос добровольного расторжения договора купли-продажи до наступления контрольного срока во избежание взыскания штрафных санкций.
Покупатели весьма неохотно возвращают приобретенное имущество в государственную собственность, а чаще ходатайствуют о переносе срока, установленного для исполнения условия продажи, ссылаясь на объективные обстоятельства. Необходимо отметить, что местные Советы депутатов, желая поддержать малый и средний бизнес, а также граждан, приобретших имущество с целью перевода его в жилое помещение, по результатам рассмотрения поступающих заявлений принимают положительные решения.
Комитет всем владельцам недвижимости рекомендует ответственно отнестись к обязанностям собственника, чтобы потом не лишиться приобретения и хорошего настроения.